房地产迎来似乎是“意料之中”的大变局，在度过密集政策引发的“买房冷静期”之后，理性或许将成为中国买房人的常态。

房地产市场或许正经历着变数最多的一年。

根据统计，前8个月楼市调控超420次，一二线城市相继落地二手房参考价格机制，各地二手楼市持续下行。以深圳为例，8月二手住宅成交量仅为2043套，同比下跌82%，创近十年除春节月份最低值，尤其对比去年同期11438套的成交量，比“腰斩”有过之而无不及。

与此同时，多地房贷收紧的声音不绝于耳。克而瑞近期监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；调研城市中超六成以上二手房贷款近乎“停贷”。

楼市降温，房企拿地热情也随之减弱。有媒体统计，今年6月至8月，全国各线城市涉宅用地流拍达612宗，且土地流拍已出现“城传城”现象，一二线城市都未能幸免。

政策和市场导向显然已逐渐清晰：楼市将进入全面去杠杆时代。在此之下，中央也开始加速推进住房保障机制，将“住有所居”提上议程。

从“房住不炒”到“住有所居”，最先发生变化的或许是万千购房者的心态。投机者相继离场之后，刚需购房者拥有了更多选择，楼市或许迎来更长时间的“冷静期”。政策具体投射到个体身上，必然会呈现如万花筒般的影子，也许是依然掏空三代人六个钱包的重压，也许是惯性投资思维引发的“抄底”观望，也许是年轻人买到梦寐以求居所的安心……

无论如何，与政策方向趋同将是中国楼市接下来的常态，更将是买房人新时期买房逻辑的落点。从不同阶段买房人的2021年买房故事中，或许能窥见中国楼市下的新众生百态。

刚需的春天

政策层层加码击退楼市投资客，为刚需购房者腾出上车空间。泡沫退去后，“买房冷静期”悄然到来。

去年下半年，深圳掀起“打新”热，买新房要看社保时长、名下房产、婚姻情况等，算法之复杂堪比解奥数题。比如说，万丰海岸城最低社保月数为23年；松风明月入围人选中社保最高缴纳时长为42.5年。

“社保巨子”面前，年轻购房者毫无优势可言。996打工多年、凑齐6个钱包后发现被社保年限拦截在城市之外，对他们而言无疑是一场莫大的灰色幽默。

今年以来，深圳住建局相继出台二手房指导价格机制、调低出让土地最高销售限价、严查购房者资金流水等政策，楼市虚火得以降温。

政策犹如一个无形的筛子，将炒房客拦截于门外，为真正有购房需求的买家保驾护航。

今年8月，深圳白领王先生在深社保刚满5年，拿到非深户在深买房的唯一通行证。此前，他曾因社保不够而错过“打新”机会急得跺脚，如今却不断庆幸没有买入、高位站岗，并因此获得认真选房的空间。

“金九银十”到了，王先生的选择困难症却犯了。过去一周，深圳共有11个楼盘集中拿到预售证，主要集中在坪山、光明等刚需大区。目前王先生的买房积分是54分，如果是在过去，他的积分连入围都不可能。今年他已经陆续接到5个楼盘的销售电话，希望他优先选他们的楼盘。

一番挑选后，他如愿认购了位于光明的网红楼盘。去年该楼盘三期入市时秒光，今年四期入市后，低积分的王先生还有冲一冲的可能。若入围后户型朝向未能如预期，王先生可能还会选择弃选，直到买到区位、户型、配套都满足需求的楼盘。

“哪怕是往前推半年，选房这件事我们想都不敢想。以前都是房子选我们，现在终于轮到我们选房子了。”王先生表示，过去市场相当浮躁，买家根本不可能沉住心买房，很多楼盘需要“喝茶费”，甚至不对外开放营销中心和样板房，买家房子都没看就要下单都是常有的事。

需要承认的是，冲动下单的后果由交易各方承担。今年以来，多个新盘出现质量问题频频引发矛盾纠纷，也因价格波动而引起退房风波。本该是皆大欢喜的结局，却因浮躁的行情而引发一系列问题，买家身心俱疲。眼下的市场行情才是房地产市场该有的行情，购房者有充分的选择自由，才是“居者有其屋”最好的收官。

年轻人经济独立的“新标准”

无论“不买房论”多么盛行，总有这么一些年轻人用尽全力也要买房。他们自愿背上房贷，省去每一笔不必要消费以换得一砖一瓦。房子所能带来的安全感非及时享乐所能比拟，在城市安家才是不远万里打拼的全部意义。

“搞钱女孩”许佳给自己立下不租房的军令状。2014年毕业后，她离开父母到隔壁城市工作。起初父母百般不解，认为女孩子就应该在家附近找一份稳定的工作，相夫教子。不服输的许佳果然拿起行囊，毅然远行。

以前，她对牺牲生活质量这件事不屑一顾。决定买房后，她的“双十一”购物车不再是化妆品，而是买一送一的洗衣液、半价的卫生纸和够用一年的垃圾袋。在此之前，她从来不去看银行卡余额，心里有个大致的数额就可以，现在学会了记账，已经戒掉了无效社交和非必要消费很多年。许佳笑称，买房挖掘了她的潜力，要不是买房，她还不知道自己这么能赚钱。

经过7年的积累，她终于攒够首付的钱，并在今年3月开始看房。在首付30万元的预算内，她选中离工作地点最近的大型综合体，带精装交付、年底即可拎包入住。

与此同时，银保监会收紧涉房贷款，为各大银行的房地产业贷款超出“红线”。此外，银行还要求对首付款、银行流水进行严查，若资金来源存疑则无法申请按揭贷款。

由于在主业之外还进行了多份兼职，许佳的个人流水存在不稳定性，且兼职收入多以现金形式发放，无法体现在工资收入中，最终许佳辗转多次，她被工商银行、农业银行、建设银行和中国银行拒绝，在申请房贷时多次被卡，无法通过审批。

距离安家梦只差临门一脚，却因资料审核被拒之门外，许佳心里自然不好受。她从银行个贷处获悉，银行需要工资证明覆盖月供的两倍且提供半年以内的流水证明。因此，她决定重新管理收入，将兼职收入入账方式从现金改成银行转账，向老板提出加薪要求以满足银行监管标准。

许佳认为，买房一事她已筹备7年，不会因为延迟半年而被打倒。重新盘点资产后，她决定明年再战。

回想起当初所做的选择，她未有半点后悔。实现经济独立后，她终于有机会靠自己的努力换来自己想要的一切。她曾无数次幻想住进新房，装修出一个有个人印记的空间。Dream house不必有特定风格，甚至可以每个房间都有不同主题。客房一定要有榻榻米，可以随时call姐妹过来共享下午茶时光。

许佳说，她是小县城走出来的孩子，没有伞的孩子只能努力奔跑。年轻时不能出去浪多少会有点遗憾，但她希望自己能学会延迟满足，先有定居安全感再谈消费愉悦感。

住有所居的理想

“Z世代”下的年轻人，不将就是最明显的特征。他们不愿降低生活质量，也不想因为背负房贷而没有裸辞的勇气，这些看起来一点都不酷的事，自然不在他们的考虑范围。

租一辈子房可行吗？刘女士觉得未尝不可。租个长租公寓，公寓不倒人不走。再养一只猫，下班后窝在被窝煲剧，不管世界腥风血雨，都与被窝里的她没有关系。

“住有所居”给了像刘女士这样的年轻人实验念想的空间。8月31日，国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

值得一提的是，在“住有所居”zhongte别针对年轻人住房困难提出了明确的措施。针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准：建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。同时，相关部门明确表示，城市政府应该有内生动力，把“要我做”变成“我要做”，下决心、下力气解决好新市民和青年人的住房问题。

当周围人都开始谈论楼市降温的话题，就连老家的父母也打来电话，催促刘女士赶快考虑住房问题，言语中还透露了希望她回老家置业的想法。他们的想法是，既然大城市的房地产金融属性在减弱，不妨尽快回老家买一个大房子。刘女士嘴上附和着挂了电话，但并未动摇租房居住的想法，毕竟在当下租房居住是平衡生活和工作最好的方式，既然政策再度明确“房住不炒”，回乡置业投资一套房产的必要性也就有待商榷。

根据第七次全国人口普查数据，2010年—2020年，60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点，65岁及以上人口上升了4.63个百分点。与上个十年相比，上升幅度分别提高了2.51和2.72个百分点。而老龄化趋势日益严重背后，更大的问题则是年轻人结婚率、生育率的下跌，造成这一现象的主要原因之一，便是房子。

眼下，“房住不炒”基本定势，“住有所居”将是各个城市未来发展的主要命题。这一命题实现起来究竟是难是易？

对于刚刚“打新”成功的王先生来说，显然已尝到此间甜头；正在重新进行资产规划的许佳，一开始觉得自己是被政策“误伤”的一拨人，但转念想到如果没有政策的严打，或许自己差的不仅仅是流水；而早已在出租屋中实现“住有所居”的刘女士，面对这个问题一时陷入了沉默，毕竟，如果可以不用背负房贷压力拥有自己的房子，谁会想在出租屋里过一生呢？

转自：https://new.qq.com/rain/a/20210923A0946600（如有侵权，请联系删除）