来了来了，《湖南湘江新区国土空间规划（含湘江科学城规划）》，公示。大量与买房相关内容爆出，非看不可。

《规划》公示稿明确了“五麓融城、八水入江、一核引领、三廊共兴”的国土空间总体格局。

▲新区国土空间结构示意图

留意现状如下：

此前一直宣传的湘江新区范围是1200平方公里，新增加的36平方公里理应为湘阴片区和九华片区。

同时也意味着，这个1236平方公里包括了直管区、托管区、统筹区。

我们买房更重视的是直管区、托管区，即现在“三合一”之后，由“湘江新区（岳麓区）”班子在管理的范围。狭义的湘江新区（岳麓区）范围，可以看另外有关规划中的“湘江新区”范围：

▲上图示意了湘江新区（岳麓区）范围，非本次公示内容

现状人口252万，在有关强省会目标（2026年）中，设定目标人口是300万，意味着四年新增约48万人，平均一年12万，大家可以根据长沙每年人口的增量推算是否可以达成2026年目标。

一般来说，农田区规划我们可以略过不看，但这里要重点说下，下图所示梅溪湖二期的“雷锋湖”已经不在永久农田区范围，雷锋湖已经可以进行城市化开发了。

城市空间格局中，强化“一核”，指的是“环岳麓山综合服务核心”，另指出：

联合梅溪湖城市副中心、岳麓山大学科技城、麓谷片区、市府片区、滨江片区等区域

那么，“梅溪湖城市副中心”是指“长沙的副中心”，地位还是比较高的。如下图：

四级公共中心体系里，梅溪湖成为城市主中心，另有“4个副中心+5个片区中心+N个社区中心”。（这是在湘江新区范围内，划分主中心、副中心）

请注意，梅溪湖地位比较高，是主中心（湘江新区语境内的）。所以，梅溪湖土拍冷一点，不要马上就认为梅溪湖不行了，它在官方的定位，本规划非常明确。以后随便喷梅溪湖不行了，你不要太相信。

副中心四个：湘江科学城、高铁西城、滨江新城、宁乡主城。

片区中心5个：大科城-洋湖中心，麓谷中心、大泽湖中心、其他

如果按照这个表述，湘江科学城与高铁西地位比洋湖还高，但买房当中，你暂时不要这样认为，告诉你，洋湖区域的价值在未来10年都会远远高于高铁西和科学城核心（大王山）。

规划是规划，客观现实是客观现实，各位。

▲公共服务设施体系规划示意图

地铁重点来了，一共规划了11条地铁+3条快线。S2/6号线/10号线衔接机场。

区域内一共11条地铁，3条快线。如下图：

相比于此前公示的长沙市2035中轨道线路，有一些重要变化，请留意：

13号线往南进行了延长，去往了湘江科学城腹部位置。还有一条横向到湘江科学城的线路没有标注名称，预计是机场-高铁南磁浮线的西延线：

▲上图中，11和13有两处交汇，一个是在含浦，一个是在湘江科学城腹部，留意

下图箭头所示，有两条预留线，横向那条没有编号，或者是15号线之类的。（以官方为准）

其他与长沙市公示板块吻合的，就不做分析了。

有老铁非常关心的雷锋大道快速化，在本规划中有体现：

湘江科学城，地位很高，不是叫大家马上去买科学城里边的房子，是它会利好联江板块，重点考虑联江板块。本规划中的湘江科学城范围：

仔细看图，在图中，湘江科学城是湘江科学城，大王山片区是大王山片区，未来可能“大王山片区”不指108平方公里原范围了，而只指“联江+童世界”两区域，即我们常说的大王山北片区域。如果这样划分，挺好，概念厘清，更容易区分价值。

科学城的空间布局：

科学城的规划很不细，看不出城镇建设主要在哪。不过，各位放心好了，未来三五年买房买科学城，也就地铁3号线沿线可以重点关注，其他地方即便有房地产开发，你也别急。

来源：湖南湘江新区国土空间规划、李白楼语堂、网易新闻房产综合整理。因时间、市场等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字来源网络，若有问题请与我们反映。
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